代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
【资料图】
沉寂了一个多月的广州土拍市场，今天借着东风，助推了一把。
就在今天，备受关注的天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块被越秀地产，以68.32亿元总价、6.9%溢价率，经过23轮博弈后，以扣除配建楼面价50160元/㎡斩获。同时也是广州TOP10楼面价今年以来的第二次刷新，该地块跃居至楼面价TOP8。
网传有8家开发商参与本次围猎，分别是华润、中海、越秀、保利、中铁建、珠实、华发+招商联合体。
围观竞拍过程可以看到，早上还是风平浪静，下午已是暗潮汹涌。
01
地块所处东圃板块天河智慧城规划范围内，东面临近黄埔区界，是承接天河智慧城、金融城及黄埔科学城的重要区域。总用地面积约14.95万㎡，建面13.6万㎡，容积率仅有2.2，未来大概率会走低密改善路线，起拍价63.924亿元。
宗地需配建规划条件中的AT1003073地块（中小学用地）以及AT1003076地块（服务设施用地），将建24班小学和15班幼儿园。同时，还需配建市政道路用地、绿化用地、河涌用地。
早在今年3月，广州市《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划方案》正式发布，首次公开披露5宗环湖宅地及大量公共配套等重磅规划调整，未来还有4宗宅地+3宗商地+7类38处公服设施，将承担起高端居住、特色商业、文化休闲等多重职能，也将为片区补齐短板，催生区域向着更高规格的城市界面演进。
地块位置不错，距离金融城、珠江新城不超过40分钟的车程，同时距离地铁21号线大观南路站约560米。
地块周边多个高端小区环伺，居住氛围较为浓厚；但三公里范围内工业区、城中村较多，城市界面较差，缺乏大型商业配套，整体业态有待提高。
02
从整体来看，目前天河区住宅新增供应主要集中在东圃板块。克而瑞数据监测显示，近一年来东圃板块新房供应量大，东圃板块内部竞争激烈。
东圃板块主要承接中心外溢及黄埔区功改客群，主要以刚需项目为主，置业面积主要集中在三个面积段：80-100/110-120/130-144㎡，总价承受能力也在逐渐提高至1000万。
地块所处天河东圃板块牛奶厂片区，片区借助宜居居住环境、纯粹高端圈层、优质教育资源成为天河东唯一的高端住区，克而瑞数据显示，周边一公里范围内有四个住宅项目，面积段涵盖142-320㎡之间，均价在8-12万之间。
牛奶厂片区主要二手项目由龙湖、华润、金地、招商四大次新盘及帝景山庄、半山溪谷量大别墅盘组成，主打低密度生态居住环境，其中东面四盘于2016年开售，目前挂牌项目过2限售期，但不满5年。
未来项目入市时，次新房证满五年，供应量再度增加，不仅需要和一手项目竞争，还要和次新二手小区进行竞争。
据统计，目前东部四盘平均挂牌量在50套左右，以高层为主，挂牌均价在7.5-10万/㎡左右，二手住宅平均成交价在6.5-9万/㎡左右，别墅在11.5-13万/㎡左右。
未来伴随越秀的加入，接下来牛奶厂板块的市场走向会发生什么样的变化，我们拭目以待。
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